Une proposition de loi pour faciliter la transformation des bureaux en logements

Le travail législatif | 13 mars 2024

Le développement du télétravail et des bureaux flexibles, accéléré par la crise de la covid, amène de nombreuses entreprises à adapter leur politique foncière à ces nouveaux usages en réduisant la surface de leurs bureaux. Parallèlement, un nombre croissant de nos concitoyens font face à des difficultés pour se loger, résultat de plus de 30 années de hausse quasi-continue des prix.

Si elle ne constitue pas une solution miracle à la crise du logement qui touche un grand nombre d’agglomérations attractives en France, la conversion d’immeubles de bureau en logements constitue un levier pragmatique et réactif pour réduire le taux de vacance de l’immobilier de bureau, augmenter l’offre de biens locatifs en zone tendue et contribuer à adapter l’offre immobilière aux objectifs de transition énergétique et de mixité sociale. Bien qu’elle revête un potentiel conséquent, la conversion de bureaux en logement est encore aujourd’hui marginale, en raison de freins législatifs qui complexifient ces opérations.

Déposée par le député Romain Daubié et examinée dans le cadre de la niche parlementaire du groupe Modem, la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements entend simplifier ces conversions en facilitant la modification du plan local d’urbanisme et en limitant les cas d’opposition à un changement d’usage dans les biens en copropriété. D’autres dispositions ont également été intégrées à la proposition de loi, notamment concernant les biens à destinations successives et le logement étudiant.

Ainsi, il sera désormais possible de changer la destination de locaux de bureaux en logements même lorsque le PLU l’interdit, sauf opposition expresse du conseil municipal ou de l’EPCI concerné. Cette conversion ayant une incidence sur les besoins d’aménagement des communes, les maires seront autorisés à assujettir à assujettir à la taxe d’aménagement les bureaux transformés en logements. De même les opérations de conversion de bureaux en logements pourront-elles faire l’objet de projets urbains partenariaux afin de financer les besoins induits en équipements publics. Enfin, la remobilisation des zones d’activité économique, qui peut comprendre des opérations de conversion, sera facilitée par la transmission aux services de l’État des chiffres de vacance des locaux d’activité économique.

La conversion de certains bureaux en logements pouvant concerner des biens en copropriété, il convenait également d’adapter le droit en vigueur pour d’une part limiter le pouvoir de l’assemblée générale des copropriétaires d’empêcher ces opérations et d’autre part de faciliter la modification de la répartition des charges spéciales de copropriété qui en résulterait. Ainsi, la conversion de bureaux en logement ne nécessitera qu’une majorité simple pour être validée en AG.

Afin de faciliter la conversion des immeubles à usage de bureau amenés à être construits à l’avenir, la proposition de loi prévoit la mise en place d’un permis de construire à destinations successives, adapté aux projets immobiliers dits réversibles. Un immeuble doté d’un tel permis de construire pourra obtenir son changement de destination sans avoir à en faire la demande auprès de l’autorité compétente.

Par ailleurs, pour accélérer la construction de logements étudiants et permettre de densifier l’offre, la proposition de loi autorise d’une part les CROUS à recourir à la procédure dérogatoire dite de conception-réalisation (qui permet de confier ces deux missions à un seul et même opérateur ou groupement d’opérateurs) et étend aux CROUS la majoration du volume constructible déjà applicable aux logements sociaux.

Après son adoption par l’Assemblée nationale en première lecture, le texte doit désormais être examiné par le Sénat.

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Une avancée pour la pérennisation du télétravail transfrontalier

Avec le Gouvernement | 4 juillet 2023

Popularisé durant la crise sanitaire, le télétravail s’est imposé depuis comme une transformation durable de notre mode d’organisation au travail.

Les travailleurs frontaliers, c’est-à-dire celles et ceux qui résident dans un État et travaillent quotidiennement dans un État voisin, aspirent légitimement à pouvoir bénéficier du télétravail. Sa mise en place se heurte néanmoins aux règles européennes applicables en matière de télétravail, conçues à une époque où celui-ci était bien moins répandu.

En effet, en application du règlement européen 883 dit de coordination des régimes de sécurité sociale, les travailleurs qui travaillent plus d’un jour par semaine dans leur État de résidence voient leur protection sociale basculer dans cet État, et non plus dans l’État de l’employeur.

Durant la crise sanitaire et sur le fondement de la force majeure, la France et ses voisins ont signé des accords dérogatoires et provisoires pour augmenter le plafond de jours de télétravail des travailleurs transfrontaliers et éviter ainsi cette bascule. Ces accords temporaires ont été renouvelés plusieurs fois et le député Bruno STUDER a alerté à plusieurs reprises le cabinet du ministre du Travail sur la nécessité de leur prolongement.

Parallèlement à ces conventions bilatérales intérimaires, un groupe de travail a été chargé d’assister la Commission administrative de coordination des systèmes de sécurité sociale dans la détermination de nouvelles règles en matière de télétravail dans le cadre des règlements de coordination actuels.

À court terme, le groupe de travail a proposé la conclusion d’un accord multilatéral dérogatoire aux règlements européens, sur le fondement de l’article 16 du règlement 883/2004, permettant aux travailleurs frontaliers de télétravailler jusqu’à au moins deux jours et demi par semaine sans changement de législation sociale applicable.

Cet accord-cadre relatif à l’application de l’article 16, paragraphe 1, du règlement (CE) n° 883/2004 en cas de télétravail transfrontalier habituel doit désormais être signé par les États qui souhaitent y adhérer. Avant de manifester l’intention de la France, les services du ministère du Travail en ont évalué les conséquences en matière de recettes de cotisations sociales, d’impact sur les bassins d’emploi, ou encore de dépenses d’indemnisation chômage ou de recrutement.

Bruno STUDER a insisté auprès du cabinet du Ministre sur la nécessité d’une décision rapide afin d’éviter toute incertitude juridique aux personnes bénéficiant actuellement des accords dérogatoires en matière de télétravail ; aussi se réjouit-il de la signature par la France de cet accord, annoncée vendredi 30 juin.

Les stipulations de l’accord s’appliqueront à tous les salariés frontaliers dont la résidence est située en France et dont l’employeur ou l’entreprise a son siège social ou d’exploitation situé sur le territoire d’un autre État signataire. A l’issue d’une période de six mois, une première évaluation des conséquences de la signature de cet accord sera conduite, au regard notamment de son impact à court et moyen terme sur l’emploi, la sécurité sociale, le chômage et les conditions de travail.

À plus long terme, le groupe de travail chargé d’assister la Commission administrative de coordination des systèmes de sécurité sociale préconise l’introduction d’une nouvelle règle pérenne spécifique au télétravail dans le cadre de la révision des règlements européens.

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