Le développement du télétravail et des bureaux flexibles, accéléré par la crise de la covid, amène de nombreuses entreprises à adapter leur politique foncière à ces nouveaux usages en réduisant la surface de leurs bureaux. Parallèlement, un nombre croissant de nos concitoyens font face à des difficultés pour se loger, résultat de plus de 30 années de hausse quasi-continue des prix.
Si elle ne constitue pas une solution miracle à la crise du logement qui touche un grand nombre d’agglomérations attractives en France, la conversion d’immeubles de bureau en logements constitue un levier pragmatique et réactif pour réduire le taux de vacance de l’immobilier de bureau, augmenter l’offre de biens locatifs en zone tendue et contribuer à adapter l’offre immobilière aux objectifs de transition énergétique et de mixité sociale. Bien qu’elle revête un potentiel conséquent, la conversion de bureaux en logement est encore aujourd’hui marginale, en raison de freins législatifs qui complexifient ces opérations.
Déposée par le député Romain Daubié et examinée dans le cadre de la niche parlementaire du groupe Modem, la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements entend simplifier ces conversions en facilitant la modification du plan local d’urbanisme et en limitant les cas d’opposition à un changement d’usage dans les biens en copropriété. D’autres dispositions ont également été intégrées à la proposition de loi, notamment concernant les biens à destinations successives et le logement étudiant.
Ainsi, il sera désormais possible de changer la destination de locaux de bureaux en logements même lorsque le PLU l’interdit, sauf opposition expresse du conseil municipal ou de l’EPCI concerné. Cette conversion ayant une incidence sur les besoins d’aménagement des communes, les maires seront autorisés à assujettir à assujettir à la taxe d’aménagement les bureaux transformés en logements. De même les opérations de conversion de bureaux en logements pourront-elles faire l’objet de projets urbains partenariaux afin de financer les besoins induits en équipements publics. Enfin, la remobilisation des zones d’activité économique, qui peut comprendre des opérations de conversion, sera facilitée par la transmission aux services de l’État des chiffres de vacance des locaux d’activité économique.
La conversion de certains bureaux en logements pouvant concerner des biens en copropriété, il convenait également d’adapter le droit en vigueur pour d’une part limiter le pouvoir de l’assemblée générale des copropriétaires d’empêcher ces opérations et d’autre part de faciliter la modification de la répartition des charges spéciales de copropriété qui en résulterait. Ainsi, la conversion de bureaux en logement ne nécessitera qu’une majorité simple pour être validée en AG.
Afin de faciliter la conversion des immeubles à usage de bureau amenés à être construits à l’avenir, la proposition de loi prévoit la mise en place d’un permis de construire à destinations successives, adapté aux projets immobiliers dits réversibles. Un immeuble doté d’un tel permis de construire pourra obtenir son changement de destination sans avoir à en faire la demande auprès de l’autorité compétente.
Par ailleurs, pour accélérer la construction de logements étudiants et permettre de densifier l’offre, la proposition de loi autorise d’une part les CROUS à recourir à la procédure dérogatoire dite de conception-réalisation (qui permet de confier ces deux missions à un seul et même opérateur ou groupement d’opérateurs) et étend aux CROUS la majoration du volume constructible déjà applicable aux logements sociaux.
Après son adoption par l’Assemblée nationale en première lecture, le texte doit désormais être examiné par le Sénat.
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